La clause résolutoire, souvent insérée dans les contrats de bail, peut sembler complexe pour de nombreux locataires et propriétaires. Cette disposition permet de mettre fin au contrat en cas de manquement à certaines obligations, notamment le non-paiement des loyers. Mais qui a le pouvoir de faire un commandement de payer dans ce contexte ?
Généralement, c’est le propriétaire qui, après plusieurs relances infructueuses, fait appel à un huissier de justice pour notifier officiellement le locataire en défaut. Cette démarche est une étape préalable indispensable avant de pouvoir engager une procédure de résiliation du bail et d’expulsion du locataire.
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Plan de l'article
Qu’est-ce qu’une clause résolutoire et dans quels cas s’applique-t-elle ?
La clause résolutoire est une disposition contractuelle permettant de mettre fin au bail en cas de non-respect des obligations par une des parties, souvent le locataire. Elle est généralement activée pour les manquements graves comme le non-paiement du loyer ou des charges.
Les cas d’application
- Non-paiement du loyer et des charges
- Non-respect des obligations d’entretien du logement
- Utilisation illicite du bien loué
En cas de non-paiement du loyer, le propriétaire peut faire appel à un huissier de justice pour délivrer un commandement de payer. Ce document officiel rappelle au locataire son obligation de régler les sommes dues et le met en demeure de le faire dans un délai précis, souvent de deux mois.
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Conditions d’applicabilité
La clause résolutoire ne peut être mise en œuvre que si elle est expressément stipulée dans le contrat de location. Sans cette mention, le propriétaire devra recourir à une procédure judiciaire classique pour obtenir la résiliation du bail.
Pensez à bien noter que le commandement de payer constitue une étape intermédiaire avant la résiliation effective du bail et l’éventuelle expulsion du locataire. Si le locataire s’acquitte de ses dettes dans le délai imparti, la résiliation est évitée. En revanche, en l’absence de régularisation, le propriétaire peut saisir le tribunal pour demander la résiliation du bail et l’expulsion du locataire.
Les démarches préalables à un commandement de payer
Avant de lancer un commandement de payer, plusieurs étapes doivent être franchies. Le propriétaire et le locataire disposent de multiples options pour tenter de résoudre le litige à l’amiable.
Interventions et médiations possibles
Le propriétaire peut contacter un conciliateur de justice pour tenter une résolution rapide du conflit. La médiation est souvent une voie efficace pour éviter d’envenimer la situation. Le locataire, de son côté, peut solliciter l’aide d’une assistante sociale ou se rapprocher de la mairie pour obtenir des conseils et un accompagnement.
Aides financières disponibles
Pour les locataires en difficulté financière, plusieurs dispositifs existent :
- Aide de la Caf : si le locataire dépend de la Caf.
- Aide de la MSA : pour les locataires affiliés à la MSA.
- Action logement : pour les salariés, préretraités ou demandeurs d’emploi.
- Fonds de solidarité pour le logement (FSL) : pour ceux en grande précarité.
Points conseil budget (PCB)
Les points conseil budget (PCB), disponibles dans certaines mairies, offrent une aide précieuse pour la gestion financière des locataires en difficulté. Ces points sont une ressource incontournable pour éviter le recours au commandement de payer.
Rôle de l’huissier de justice
Si aucune solution amiable n’est trouvée, l’étape suivante est le recours à un huissier de justice. Ce dernier sera chargé de délivrer le commandement de payer, formalisant ainsi l’obligation pour le locataire de régler ses dettes.
Qui est habilité à faire un commandement de payer et comment se déroule la procédure ?
Un commandement de payer ne peut être initié que par le propriétaire du bien. Celui-ci doit d’abord vérifier que le contrat de location inclut une clause résolutoire, stipulant la possibilité de résiliation du bail en cas de non-paiement du loyer.
Une fois cette vérification effectuée, le propriétaire doit faire appel à un huissier de justice. Ce dernier est le seul habilité à délivrer le commandement de payer. Le document officiel sera remis en mains propres ou envoyé par courrier recommandé au locataire.
La procédure débute souvent par une mise en demeure. Si le locataire ne réagit pas à cette mise en demeure, l’huissier procédera à la délivrance du commandement de payer. Le locataire dispose alors d’un délai de deux mois pour régulariser sa situation.
Ce délai passé sans action de la part du locataire, le propriétaire peut engager une procédure judiciaire pour demander la résiliation du bail et l’expulsion du locataire.
En cas de contestation, le locataire peut saisir le juge du fond pour tenter d’obtenir un délai supplémentaire ou contester le commandement de payer.
Conséquences et recours possibles après un commandement de payer
Suite à la délivrance d’un commandement de payer, plusieurs scénarios peuvent se présenter. Si le locataire ne régularise pas sa situation dans les deux mois, le propriétaire peut demander la résiliation du bail et l’expulsion du locataire. Cette demande doit être faite auprès du tribunal compétent.
En cas de difficultés financières persistantes, le locataire peut déposer un dossier de surendettement auprès de la Banque de France. Ce dossier est destiné à trouver des solutions pour l’ensemble des dettes, incluant les loyers impayés. Toutefois, cette démarche n’empêche pas le propriétaire de poursuivre la procédure d’expulsion.
D’autre part, le locataire peut aussi contester le commandement de payer devant le juge du fond. Cette contestation doit être motivée par des arguments solides, tels que des erreurs dans le calcul des sommes dues ou des manquements du propriétaire à ses obligations.
Pour les propriétaires, la garantie loyers impayés (GLI) peut être une solution préventive efficace. Cette assurance couvre les loyers non payés, permettant ainsi de réduire les risques financiers liés aux impayés. Pour en bénéficier, le bailleur doit vérifier que le locataire répond aux critères de solvabilité définis par l’assureur.
Le commandement de payer ouvre la voie à divers recours et conséquences, tant pour le locataire que pour le propriétaire. La procédure judiciaire peut être longue et complexe, nécessitant une anticipation et une préparation rigoureuse de chaque partie.
